酒店是用來(lái)經(jīng)營(yíng)的，功能與規(guī)劃要滿足于未來(lái)經(jīng)營(yíng)的需要，酒店建設(shè)的成本將在以后的經(jīng)營(yíng)中得到收回，從這一角度，酒店同商業(yè)中心、寫字樓等建筑物業(yè)一樣，被劃定為商業(yè)建筑，需要考慮投資回收期和投入產(chǎn)出比;其次，酒店物業(yè)的經(jīng)營(yíng)是以顧客的居住和使用為基礎(chǔ)的，而人的需求是復(fù)雜的，不僅要滿足基本的功能需求，還要滿足人們審美、藝術(shù)和行為習(xí)俗的要求?；诰幼『拖M(fèi)的需求，酒店同高端住宅、別墅等物業(yè)存在著交集。但無(wú)論怎樣，相對(duì)于酒店，商業(yè)中心和住宅的設(shè)計(jì)和裝修的復(fù)雜程度和專業(yè)度不在一個(gè)層面上。在酒店設(shè)計(jì)過(guò)程中，造價(jià)、空間配置、內(nèi)部流線、功能布局、主題文化、特色定位，無(wú)一不是需要考慮的對(duì)象，任何忽略、不慎都可能為酒店以后的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)不便，引發(fā)后期額外的成本投入。

　　一、 成本投入是最基本的考量因素

　　一般來(lái)講，建設(shè)成本投入即業(yè)主預(yù)算花費(fèi)多少錢籌建酒店，是業(yè)主主要考慮的因素。業(yè)主的預(yù)算并不就是酒店的建設(shè)成本，預(yù)算只是一個(gè)單方的考慮。事實(shí)上，酒店的建設(shè)投入成本還與酒店的規(guī)模、酒店的定位、酒店的區(qū)位等因素有關(guān)。一般來(lái)講，酒店的投資方先對(duì)籌建酒店的資金有一個(gè)粗略的預(yù)算，對(duì)酒店未來(lái)的定位也有一個(gè)概念性的看法。通過(guò)專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查和酒店專業(yè)人士咨詢后，業(yè)主方會(huì)對(duì)初期的預(yù)算有一個(gè)更加精確化的調(diào)整，對(duì)預(yù)算的使用也有一個(gè)更加深入的認(rèn)識(shí)。后一階段的調(diào)整，有時(shí)候會(huì)非常大，酒店的單房投入、平均建設(shè)成本等因素往往取決于酒店專業(yè)人士和設(shè)計(jì)公司的共同努力。

　　酒店建設(shè)應(yīng)將盡可能多的空間用于酒店經(jīng)營(yíng)，或提供給客戶以滿足客人的享受需求。有一些指標(biāo)是進(jìn)行酒店策劃所必須考慮的因素。

　　酒店每間綜合面積，即指酒店的建筑面積與客房間數(shù)之比。對(duì)大多數(shù)酒店而言，最重要的贏利功能和服務(wù)功能是客房，因此在符合市場(chǎng)環(huán)境要求的情況下，減少每間綜合面積，意味著將來(lái)會(huì)有更多的客房可供出售，酒店的空間使用率比較高。

　　但酒店客房每間綜合面積并非越小越好，太小的客房會(huì)降低客房的居住品質(zhì)和居住感受，但太大的綜合面積，會(huì)增加每間客房的投資成本，給酒店未來(lái)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)壓力。另外商務(wù)酒店和旅游度假酒店對(duì)每間客房綜合面積具有不同要求。度假型酒店的每間客房綜合面積會(huì)相對(duì)較大，以提高酒店的休閑感受和體驗(yàn)。無(wú)論酒店的定位如何，都應(yīng)該將酒店每間客房的綜合面積控制在合理的范圍，片面追求奢華，脫離市場(chǎng)的承受力，都會(huì)給未來(lái)的酒店經(jīng)營(yíng)帶來(lái)困難。

　　有收益面積比，指有經(jīng)營(yíng)收益的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所建筑面積占酒店總建筑面積的比值，有收益面積包括客房、餐廳、咖啡廳、娛樂(lè)、康體等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。有收益面積比受酒店定位、酒店的檔次影響。對(duì)城市商務(wù)酒店而言，有收益面積比一般較高，超過(guò)50%，而高星級(jí)酒店和度假酒店的有收益面積比則一般小于50%。

　　容積率、建筑覆蓋率等指標(biāo)涉及到政府對(duì)用地的規(guī)劃要求問(wèn)題，必須滿足政府的規(guī)劃要求。容積率和建筑覆蓋率越低，酒店的景觀性和環(huán)境可以獲得更大改善，可以提升酒店品質(zhì)，便于規(guī)劃某些特色產(chǎn)品，如溫泉、SPA、室外泳池等。

　　對(duì)于旅游度假酒店和精品酒店而言，一般性的行業(yè)面積比并不適合，需要以酒店本身的定位和酒店功能特色作為調(diào)整的依據(jù)。但無(wú)論怎樣，在進(jìn)行酒店前期咨詢規(guī)劃過(guò)程中，重要的面積比是評(píng)價(jià)一個(gè)規(guī)劃方案優(yōu)劣的重要指標(biāo)，也是投資方在進(jìn)行酒店投融資預(yù)算時(shí)所要重點(diǎn)考慮的指標(biāo)。

　　二、 酒店定位決定未來(lái)經(jīng)營(yíng)方向

　　酒店定位是一個(gè)由外及里、由淺而深的過(guò)程。進(jìn)行酒店定位之前，首要的工作是對(duì)市場(chǎng)和當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)經(jīng)營(yíng)水平的考察，這是一個(gè)非常專業(yè)的過(guò)程，需要所有參與酒店規(guī)劃的團(tuán)隊(duì)共同參與。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研與酒店考察，可以理解當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)環(huán)境、旅游特色、酒店消費(fèi)水平、客源類型與客源消費(fèi)特點(diǎn)、社會(huì)性餐飲娛樂(lè)和人力資源狀況等。這些直觀的感受和信息從外部直接進(jìn)入規(guī)劃團(tuán)隊(duì)的大腦中，結(jié)合團(tuán)隊(duì)成員對(duì)行業(yè)、對(duì)同類型酒店的理解與先驗(yàn)性的知識(shí)，以及業(yè)主方對(duì)未來(lái)酒店的預(yù)期，逐步形成未來(lái)酒店的概念性的輪廓，即酒店的初步定位。

　　在完成酒店初步和總體定位的前提下，進(jìn)行信息的細(xì)分與分析，由淺入深，逐步完成對(duì)酒店規(guī)劃的完整定位。

　　市場(chǎng)定位是規(guī)劃團(tuán)隊(duì)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)考察，而對(duì)酒店未來(lái)客源群體的基本認(rèn)識(shí)。不同客源具有不同的消費(fèi)特點(diǎn)、消費(fèi)需求和不同的訂房渠道。通過(guò)對(duì)客源市場(chǎng)的分析，找到所規(guī)劃酒店未來(lái)的細(xì)分市場(chǎng)，以此作為酒店總體定位和功能定位的基礎(chǔ)。在市場(chǎng)定位階段可以確定酒店未來(lái)是一家商務(wù)酒店、旅游酒店、休閑度假酒店、或是特色精品酒店，以及未來(lái)酒店的總體定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)定位與酒店的總體定位并沒(méi)有一個(gè)絕對(duì)的先后邏輯關(guān)系，因?yàn)樵谝?guī)劃者的思維中，先驗(yàn)性信息和外部的及時(shí)市場(chǎng)信息總是相互共振，相互刺激。一個(gè)好的規(guī)劃方案中，未來(lái)酒店不僅適應(yīng)現(xiàn)有的市場(chǎng)，還富于前瞻性，引領(lǐng)和增值顧客的消費(fèi)。

　　酒店的總體定位是提綱挈領(lǐng)的工作，一旦確定，將會(huì)對(duì)酒店功能定位和酒店運(yùn)營(yíng)模式與方向產(chǎn)生決定性的影響。

　　三、 立足于市場(chǎng)需求確定功能

　　功能定位主要確定酒店服務(wù)項(xiàng)目、各功能空間的占比與布局等。酒店的服務(wù)項(xiàng)目和空間配比須與酒店的總體定位保持一致。除此而外，還須考慮的因素包括酒店的地理位置、周邊的居民與人流特點(diǎn)、當(dāng)?shù)氐莫?dú)特旅游資源、本地消費(fèi)與休閑特點(diǎn)等。

　　客房、餐廳、咖啡廳、酒吧、休閑康體是一般酒店均具備的營(yíng)業(yè)功能。酒店各不相同的豐富功能都是由這些基本的功能演化和延伸而來(lái)?？头扛鶕?jù)景觀和樓層的不同，可以設(shè)計(jì)出多種不同層次的房型，度假酒店會(huì)考慮設(shè)計(jì)寬大的景觀陽(yáng)臺(tái)，并對(duì)衛(wèi)生間、泡浴等空間設(shè)計(jì)進(jìn)行突破，以便給人帶來(lái)新奇的居住感受。餐廳可以有中餐廳、西餐廳、特色餐廳、咖啡廳等多種形式，商務(wù)酒店的餐廳要便于商務(wù)人員的個(gè)人消費(fèi)、并滿足酒店商務(wù)宴請(qǐng)的需求，一般比較大氣、莊重?？Х葟d是酒店客人進(jìn)行輕松的社交洽談的重要場(chǎng)所，往往賦予情調(diào)和私密感受。對(duì)旅游酒店和度假酒店來(lái)說(shuō)，考慮到客人的作息特點(diǎn)，往往提供豐富的自助餐，同時(shí)開發(fā)出符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)與資源特點(diǎn)的海鮮餐廳、夜間烤肉等特色餐飲模式。酒吧、大堂吧等社交休閑場(chǎng)所的設(shè)計(jì)要考慮到酒店的客源定位和品牌自身的特點(diǎn)。如德國(guó)品牌的酒店，對(duì)自釀啤酒的酒吧情有獨(dú)鐘，英式的酒店將經(jīng)典的下午茶項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)得有聲有色，而一些藝術(shù)特色的酒店，則會(huì)通過(guò)一些老式風(fēng)情酒吧的設(shè)置，激發(fā)出游子內(nèi)心的驛動(dòng)。

　　康體、娛樂(lè)、養(yǎng)生這些給酒店帶來(lái)絢麗與渴望、簡(jiǎn)單與寧?kù)o、避世與回歸感受的項(xiàng)目，對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)無(wú)疑是重要的，但其尺度和模式也考驗(yàn)著規(guī)劃者和酒店運(yùn)營(yíng)者的智慧和境界，經(jīng)營(yíng)得好，可以成為酒店的亮點(diǎn)和特色，反之可能成為擺設(shè)，浪費(fèi)酒店寶貴的空間，甚至給客人留下不足的印象。

　　四、 空間創(chuàng)造讓酒店變化無(wú)窮

　　建筑本身就是一種空間的藝術(shù)，而作為講求品位與居住感受的酒店，空間的藝術(shù)尤為重要。

　　中國(guó)文化講究門臉與面子，落實(shí)到酒店的規(guī)劃上，會(huì)將酒店的大堂、雨棚和外景建造得大氣輝煌，許多傳統(tǒng)酒店的大堂空間和建面達(dá)到了奢侈的程度，在夏天和冬天要保證足夠的制冷與供暖，能源的消耗成為負(fù)擔(dān)。從科學(xué)而言，人的氣場(chǎng)不應(yīng)在他所處的空間中過(guò)于渺小，否則反倒會(huì)有一種壓迫感。如果能夠營(yíng)造出多層次、不同感覺(jué)的適度局部空間，會(huì)激發(fā)出住客的好奇心與體驗(yàn)感受。

　　對(duì)于大型酒店而言，主體建筑不同部分保持不同的朝向，可以為不同區(qū)域的客房帶來(lái)不同方向的景觀視野。沿著彎折的廊道前行，呈現(xiàn)給客人不同特點(diǎn)的建筑空間，讓客人在廊道的行走中逐步遠(yuǎn)離喧囂，進(jìn)入一個(gè)安靜、放松和安全的居住境界。

　　餐廳除了提供美食，永遠(yuǎn)不要忽視對(duì)視覺(jué)景觀與環(huán)境的營(yíng)造。當(dāng)然，典型的商務(wù)型酒店，餐廳成為客人宴請(qǐng)和洽談的場(chǎng)所，所有的注意力似乎都集中在了觥籌交錯(cuò)的交談與客套禮儀中。但在大多數(shù)的情況下，人們還是習(xí)慣于將區(qū)位良好、景觀優(yōu)美的空間規(guī)劃為餐廳，確?？腿嗽诓唤?jīng)意地放眼往外時(shí)，不會(huì)影響到食欲和不適。對(duì)生態(tài)良好的度假酒店而言，將餐廳向室外拓展，能帶來(lái)異乎尋常的就餐感覺(jué)，并可以在不同的時(shí)段，拓展出夜間燒烤、露天吧等不同的經(jīng)營(yíng)服務(wù)，為客人創(chuàng)造豐富多彩的美食體驗(yàn)。

　　空間的創(chuàng)造和變化不僅是建筑的事情，通過(guò)軟裝和道具的變化，同一個(gè)空間在不同的情況下會(huì)呈現(xiàn)出不同的面貌。

　　營(yíng)造變化的空間感受并不是所有的酒店都能夠做到，但需要記住的是，要想讓客人將更多的時(shí)間和消費(fèi)留在酒店，就必須為客人提供不同的空間和環(huán)境。

　　五、 特色產(chǎn)品賦予酒店靈魂

　　特色產(chǎn)品是酒店的個(gè)性產(chǎn)品，是能給顧客留下印象和口碑的產(chǎn)品。

　　酒店的特色產(chǎn)品總離不開客房、餐飲、健康和娛樂(lè)的范疇?？头渴蔷频晏峁┙o客人最重要的消費(fèi)場(chǎng)所，在幾十平米的套內(nèi)空間和公共空間中，要做出特色確乎不易。一般來(lái)說(shuō)，特色的客房包括如下幾個(gè)方面：一是設(shè)立特色樓層，在一個(gè)樓層的公共空間和客房具有某類共同的特點(diǎn)，滿足某類細(xì)分客人的需要。這種特色可以表現(xiàn)在裝飾文化方面、用品配備方面、藝術(shù)品位上、景觀樓層上、特殊功能上等;二是所有或部分客房的特別功能，如溫泉泡池客房，SPA套房、數(shù)碼客房等;三是運(yùn)營(yíng)特色客房，在管理流程、服務(wù)方式、服務(wù)范圍等方面的特色客房等;

　　餐飲的特色就更多，除了品類、菜系、規(guī)模上的不同外，有獨(dú)特食材的特色餐飲、獨(dú)特加工工藝的特色餐飲、獨(dú)特空間和組織形式的特色餐飲等。餐飲為入駐客人提供美食享受，一些酒店的特色餐飲面向社會(huì)和社區(qū)經(jīng)營(yíng)，為酒店帶來(lái)人氣和潛在居住客源。好的餐飲可成為酒店獨(dú)立的子品牌而存在。

　　健康和娛樂(lè)構(gòu)成了酒店經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的主要環(huán)節(jié)。一般較高等級(jí)的酒店都設(shè)有康體部，用于管理和經(jīng)營(yíng)健身房、棋牌、泳池、室內(nèi)球室等功能。夜總會(huì)在城市商務(wù)酒店中比較常見，可以面向社會(huì)經(jīng)營(yíng)。SPA作為一種比較高端的養(yǎng)生與護(hù)理服務(wù)，已成為目前國(guó)內(nèi)高端酒店中的必備項(xiàng)目。商務(wù)酒店中SPA一般是作為配套功能，可以是外租獨(dú)立品牌，也可以是酒店自營(yíng);度假酒店中，SPA往往是非常重要的一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，在中國(guó)沿海和東南亞地帶的許多度假酒店中，SPA甚至是作為酒店的主打特色產(chǎn)品。

　　特色產(chǎn)品除了考慮到本酒店品牌自有的優(yōu)勢(shì)能力之外，還要考慮到酒店所處區(qū)位的特色資源。如溫泉、原始森林、火山泥、有機(jī)農(nóng)業(yè)、雪山等自然資源，均可以開發(fā)出非常有吸引力的服務(wù)產(chǎn)品，并使之成為酒店經(jīng)營(yíng)的主要特色。

　　優(yōu)質(zhì)的特色產(chǎn)品成為酒店歷久彌新，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品靈魂。

　　六、 文化與氛圍讓酒店更接“地氣”

　　酒店文化的表現(xiàn)是多方面的，可以表現(xiàn)在建筑外形、內(nèi)部裝飾和酒店的VIS系統(tǒng)上。一般來(lái)說(shuō)酒店的文化都不是憑空而來(lái)的，與酒店所在地的地理、人文、歷史、資源、氣候和酒店的品牌、定位有密切關(guān)系。城市文明是豐富多彩的，也是富于變化的，因此城市酒店的文化除了現(xiàn)代、時(shí)尚、變化、簡(jiǎn)捷、便利的商業(yè)流行文化之外，影視、繪畫、雕塑、文學(xué)藝術(shù)等各種門類的藝術(shù)流派充斥其中，一座酒店只是針對(duì)其目標(biāo)市場(chǎng)，凸顯出一定的個(gè)性，提供一定的文化感受與旅游服務(wù)，就能獲得特定階層客人的青睞。

　　旅游度假酒店的文化創(chuàng)造，要掌握當(dāng)?shù)芈糜味燃儋Y源的本質(zhì)特征，并將顧客所需的度假特質(zhì)加以提煉、包裝，并融合到酒店的服務(wù)產(chǎn)品中，才可形成酒店獨(dú)特的文化。比如火山湖度假酒店將火山巖作為酒店的建筑裝飾材料之一，并將具有美容價(jià)值的火山泥開發(fā)出礦泥SPA;原始森林邊緣的度假酒店，開發(fā)出林地木屋溫泉，并將白樺、林地野生物種的影像與材料應(yīng)用到酒店內(nèi)部的裝飾中，體現(xiàn)出生態(tài)、環(huán)保、天人合一的文化感受;有機(jī)茶山的度假酒店，充分利用茶山的綠、茶葉的香、茶湯的藥用，讓顧客從視覺(jué)、味覺(jué)、嗅覺(jué)、和體感上充分感受，形成清新健康的度假文化氛圍。熱帶海岸風(fēng)車度假酒店，將懷舊、浪漫的風(fēng)車，熱情和富于異域風(fēng)情的郁金香引入酒店的園林和裝飾中，營(yíng)造出一種富于情感體驗(yàn)的休閑度假文化。

　　酒店的文化與氛圍、產(chǎn)品與服務(wù)從不同的側(cè)面打動(dòng)顧客，產(chǎn)品和服務(wù)從眼、耳、鼻、舌、身各個(gè)感官上打動(dòng)顧客，而文化與氛圍，則直指人心，要求從內(nèi)心打動(dòng)客人，則必然融入情感和藝術(shù)的感受和體驗(yàn)。